خرید خانه بدون اسناد رسمی آیا سرمایه‌گذاری در 'باد هوا' است؟

خرید مسکن شاید بزرگترین و مهمترین معامله‏‌ بیشتر مردم جهان محسوب می‌شود. اما در افغانستان به دلیل عدم توانایی حکومت در سامان‌دهی و قانونی کردن معاملات زمین و خانه، بسیاری از املاک غیرمنقول از قبیل آپارتمان، زمین و خانه؛ بیشتر بر اساس اسناد "عرفی" یعنی بطور غیررسمی ثبت شده در دولت خرید و فروش می‌شوند.

با افزایش جمعیت شهری، در سال‌های پسین، ساخت بلندمنزل‌ها (ساختمان‌های بلندمرتبه) در کابل و سایر شهرهای افغانستان شدت گرفت و خرید و فروش این جایداد ها نیز رواج یافته است. اما بیشتر این معاملات با رد و بدل کردن اسناد عرفی (غیررسمی) انجام شد که به نوبه خود حالا ابهامات و نگرانی‌هایی زیادی را برای خریدارن در پی داشته است.

در بیشتر کشورها قانون، عمر آپارتمان‌ها و خانه‌ها و مالکیت بر آنها را مشخص کرده است که مثلا سهم صاحبان آپارتمان‌ها از زمینی که خانه‌ها برآن‌ها بنا شده چیست، در صورت بروز حوادث طبیعی و حتی آتش سوزی مالک زمین و آپارتمان چه مسئولیت‌هائی دارد، آیا مالک آپارتمان‌ها سهمی در زمین اصلی دارند و مکلفیت صاحب زمین و خریداران در قبال همدیگر چیست؟

محمد اشرف غنی، رئیس جمهوری افغانستان هرچند در انتخابات سال ۲۰۱۴ حل شدن مشکل مسکن را به مردم وعده داده بود و گفته بود که جایدادهای "عرفی" را در یک برنامه منظم دارای اعتبار شرعی (سند رسمی) خواهد ساخت، ولی این کار تنها در بخش‌هایی محدود از شهرهای افغانستان در دوران اول ریاست جمهوری او انجام شد.

فروش بلند منزل‌ها براساس کدام قانون انجام می‌شود؟

دولت افغانستان قانون مدون درباره فروش آپارتمان‌ها دراین کشور ندارد. تنها فرمانی که در این زمینه وجود دارد، مصوبه شورای وزیران در سال ۱۳۶۷ خورشیدی در مورد فروش آپارتمان‌های موسوم "مکروریان ها"، "شهرآرا" و "پروان سوم" در کابل است.

در این فرمان نیز فقط به روند فروش، چگونگی دریافت اقساط و اینکه چه کسانی مستحق خرید این آپارتمانها خواهند بود، پرداخته شده ولی درباره مدت زمان مالکیت و اینکه آیا زمین به خریداران تعلق می‌گیرد، اشاره نشده است.

نبود قانون باعث شده که اکنون امور خرید و فروش آپارتمان‌ها بیشتر توسط راهنماهای معاملات (بنگاه معاملات) مدیریت شود. سئوال این است که اسناد داده شده توسط این بنگاها چقدر مدار اعتبار است؟ آیا می‌شود بزرگترین معامله زندگی را با سند عرفی (غیررسمی) انجام داد؟

درباره اعتبار سند عرفی، در قانون راهنمای معاملات آمده، سندی که توسط دفتر راهنمای معاملات میان "بایع (خریدار) و مشتری" تبادله می‌شود در صورت داشتن نشان انگشت و امضای طرفین، مهر و امضای دفتر راهنمای معاملات، موجودیت ثبت سند در دفتر راهنمای معاملات با نشان انگشت، امضای طرفین و مهر راهنمای معاملات بدون قلم خوردگی و تراش، نزد محاکم(دادگاه‌ها) به حیث سند عرفی طبق احکام قانون مدار اعتباراست".

در ماده ۹۹۵ قانون مدنی افغانستان نیز آمده، صدور "ورق عرفی" از طرف امضا کننده اعتبار داده می‌شود، مگر اینکه شخص از امضاء مهر و نشان انگشت خود صراحتآ انکار کند. یا اینکه قانون خاص طور دیگری حکم کرده باشد.

در ماده پنجم قانون تنظیم امور زمین داری نیز اسناد "عرفی" با داشتن بعضی شرایط مدار اعتبار شناخته شده است.

نگرانی مشتریان

با توجه به اینکه اسناد "عرفی" مدار اعتبار است، اکنون نگرانی مشتریان چه است؟

دو نگرانی عمده میان مشتریان ملکیت در افغانستان وجود دارد؛ اول اینکه خانه‌های خریده شده با توجه به برنامه شهرداری‌های شهر بخصوص کابل ساخته شده و یا خیر؟ اگر نشده در صورت تخریب این ساختانمها سرمایه آنان چه می‌شود؟ نگرانی دوم نیز چگونگی مشارکت خریداران در زمینی است که آپارتمانها بر آن بنا شده است.

شهرداری کابل گفته که ۷۰ درصد ساختمان‌های این شهر بدون در نظر گرفتن برنامه شهری ساخته‌ است. افراد فقیر به دلیل نداشتن توان مالی از قانون تخلف کرده و افراد زورمند به دلیل داشتن افراد مسلح قانون را در نظر نگرفته‌اند.

شمسی، یکی از مشریان این نوع آپارتمان‌ها در کابل است. او صد هزار دلار آمریکایی را برای خرید یک واحد آپارتمان پرداخت کرده و در مقابل این پول فقط یک سند عرفی(غیررسمی) به او داده شده است.

به گفته این شهروند افغان، مالک ساختمان، آپارتمانی در طبقه آخر و دفتری در حیات این آپارتمان‌ها برای خودش ساخته است. رفتار او با صاحبان آپارتمان‌های فروخته شده به گونه‌ای است که صاحب زمین و بام این خانه‌ها تنها خود او است، مثل اینکه خریداران آپارتمان‌ها فقط هوا (فضا) را از او خریده‌اند و نه زمین را.

شمسی اکنون نگران است که اگر ساختمانی که او در آن زندگی می‌کند در جنگ و یا حادثه طبیعی مانند زلزله و آتش سوزی آسیب بیبیند و مالکان طبقات پایینی نخواهند که آپارتمان‌هایشان را از نو بسازند، او که در طبقه هشتم است، چه کند؟

نگرانی دیگر خریداران این است که اگر این ساختمان‌ها خارج از برنامه شهری ساخته و اکنون فروخته شده باشد، سرنوشت آنها چه خواهد شد؟

برخی هم از این ناحیه بیم دارند که اگر این ساختمان‌ها تخریب شود آیاد دولت به آنان خسارت لازم را خواهد داد و یا صاحبان این ملکیت‌ها پول هزینه شده آنان را پس خواهند داد؟

دولت چه تدابیری در نظر گرفته است؟

در مورد مشارکت مالک آپارتمان‌ها بر زمین زیربنا، در قانون افغانستان اشاره‌ای نشده است. در ماده ۱۹۷۹ و ماده ۱۹۸۰ قانونی مدنی افغانستان آمده که مالکیت سقف خانه مربوط به طبقه پایین است ولی طبقه بالا با رعایت احتیاط حق استفاده از آن را دارد و همچنین در این قانون آمده که مالکان ساختمان‌های چند طبقه حق استفاده از دهلیز مشترک را به صورت یکسان دارند.

اما در این قوانین در قسمت ثبت و صدور سند رسمی برای آپارتمان‌ها و اینکه صاحبان آپارتمان مالک زمین نیز خواهند بود، اشاره نشده است.

عبدالحمید غنی زاده، رئیس عمومی تقنین وزارت عدلیه می‌گوید که این موضوع را ما با شهرداری و وزارت شهرسازی و اراضی افغانستان در میان می‌گذاریم که در قسمت ثبت و صدور سند و سایر موارد در نظر گرفته شود.

نعمت الله بارکزی، رئیس نشرات شهرداری کابل می‌گوید که مالکیت زمین و باز سازی آپارتمان‌ها بستگی به نوع فروش و قرارداد میان مالک و خریدار دارد و در صورت پیدا شدن کدام مشکل موضوع باید از طریق دادگاه حل شود.

موضوع دیگر ساخت خانه‌ها در مناطق بدون برنامه شهری است، آقای بارکزی در این مورد به مردم هشدار می‌دهد و می‌گوید با توجه به اینکه ۷۰ درصد ساخت و سازها در شهر کابل برخلاف برنامه شهرداری کابل ساخته شده‌است، او میگوید کسانی که درصدد خرید آپارتمان هستند، باید به شهرداری مراجعه کرده و اسناد آنها را چک کنند که ساختمان براساس برنامه شهری ساخته شده و یا خیر؟

او می‌گوید ساختمان‌هایی که صاحبان آنها در زمان ساخت تخلف کرده‌تاند ملزم به پرداخت خسارت‌اند و دادگاه در مورد آنها تصمیم می‌گیرد.