ข่มขู่ลูกบ้าน-ยึดนิติบุคคลคอนโดฯ: ฟังเสียงสะท้อนปัญหาคนจีนปล่อยเช่าคอนโดฯ ผ่าน Airbnb

กล่องใส่กุญแจพร้อมรหัสลับอาจเป็นอุปกรณ์ช่วยเก็บกุญแจสำรองสำหรับใครหลาย ๆ คน แต่ในตอนนี้มันกลับเป็นอุปกรณ์ที่นายหน้าปล่อยเช่าห้องคอนโดมิเนียมรายวันในกรุงเทพมหานคร ใช้เก็บกุญแจและคีย์การ์ดเพื่อส่งต่อให้กับผู้เช่าโดยไม่ต้องพบหน้ากัน

จากเพจเฟซบุ๊กของ Drama-addict แสดงภาพตู้รองเท้าริมฟุตบาทห่างจากคอนโดฯ แห่งหนึ่งในซอยสุขุมวิท 42 ราว 100 เมตร ซึ่งภายในตู้ดังกล่าวเต็มไปด้วยกล่องเก็บกุญแจที่ทางเพจอ้างว่าเป็นของ "กลุ่มทุนจีน" ที่ปล่อยห้องคอนโดฯ ให้เช่าผ่านแอปพลิเคชันแอร์บีเอ็นบี (Airbnb) แพลตฟอร์มเช่าห้องพักในระยะสั้นและระยะยาวชื่อดังสัญชาติอเมริกัน

โสภณ หนูรัตน์ หัวหน้าฝ่ายคุ้มครองและพิทักษ์สิทธิผู้บริโภค สภาองค์กรของผู้บริโภค บอกกับบีบีซีไทยว่า การปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวันไม่สามารถทำได้ เนื่องจากถือว่าดำเนินธุรกิจในลักษณะโรงแรม ซึ่งหมายถึงการให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันขัดต่อ พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 และกฎกระทรวงต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง

ด้วยเหตุนี้ เราจึงเห็นพฤติกรรมหลบเลี่ยงการตรวจจับของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นผู้กำกับดูแลความเรียบร้อยของคอนโดมิเนียมต่าง ๆ โดยทางผู้ปล่อยเช่านำกุญแจหรือคีย์การ์ดมาเก็บไว้ที่จุดนัดพบด้านนอกห้องพัก เพื่อให้ผู้เช่ารายวันใช้ผ่านเข้า-ออก คอนโดฯ ราวกับว่าเป็นผู้อยู่อาศัยตัวจริง

การปล่อยห้องให้เช่ารายวันผ่านแอป Airbnb มีปัญหาอะไรบ้าง ?

วันนี้ (26 ก.พ.) บีบีซีไทยสืบค้นหาห้องพักรายวันย่านซอยสุขุมวิท 42 ผ่านแอปพลิเคชันแอร์บีเอ็นบี (Airbnb) พบโฮสต์ (host) หรือผู้ปล่อยห้องให้เช่าบางรายที่มีข้อสังเกตน่าสนใจ เช่น โฮสต์ชื่อว่า จี (Jie) มีคอนโดฯ ให้เช่าจำนวนทั้งหมด 127 รายการ ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในย่านพระโขนง เอกมัย และสุขุมวิท โดยแต่ละแห่งมักแสดงชื่อห้องพักเป็นภาษาจีน ซึ่งทางบีบีซีไทยเข้าใจว่าเป็นการสื่อสารกับลูกค้าที่ใช้ภาษาจีนโดยตรง ทั้งนี้ผู้ปล่อยเช่าเพิ่งเป็นโฮสต์ใน Airbnb ได้ราว 10 เดือน และได้คะแนนรีวิวถึง 4.88/5 ดาว

เมื่อสืบค้นหาที่พักรายวันย่านพระราม 9 เราพบกับโฮสต์อีกรายที่มีชื่อว่า มีทยู (MeetU) มีคอนโดฯ ปล่อยให้เช่าทั้งหมด 179 รายการ ส่วนใหญ่มักอยู่ในย่านห้วยขวาง พระราม 9 และอโศก โดยแต่ละห้องจะมีภาษาจีนและอังกฤษกำกับอยู่ในภาพที่เผยแพร่บนแอปพลิเคชัน Airbnb ซึ่งบีบีซีไทยเข้าใจว่าฐานลูกค้าของโฮสต์รายนี้คือชาวต่างชาติที่ใช้ภาษาอังกฤษและภาษาจีนเป็นหลัก โดยมีทยูนั้นเป็นโฮสต์บนแพลตฟอร์มนี้มา 5 ปีแล้ว และได้รับรีวิวจากผู้ใช้บริการด้วยคะแนนดีเยี่ยม

สิ่งเหล่านี้เป็นหลักฐานเบื้องต้นที่ทำให้เห็นว่า ถึงแม้การปล่อยห้องคอนโดฯ ให้เช่ารายวันในไทยเป็นสิ่งที่ทำไม่ได้ในทางกฎหมาย แต่ก็มีคนจำนวนหนึ่งที่หารายได้จากธุรกิจนี้ ซึ่งโฮสต์ที่ทางบีบีซีไทยพบนั้นมีคนไทย รวมถึงชาติอื่น ๆ ด้วยเช่นกัน และบีบีซีไทยเข้าใจว่าเกือบทั้งหมดล้วนมีเป้าหมายหาลูกค้าที่เป็นนักท่องเที่ยวหรือผู้พำนักระยะสั้น

เบสท์ วงศ์ไพโรจน์กุล ผู้บริหารบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Best Property Today ให้สัมภาษณ์กับบีบีซีไทยว่า ปัญหาการปล่อยห้องอาคารชุดให้เช่ารายวันผ่านแอปพลิเคชัน Airbnb เกิดขึ้นตั้งแต่แพลตฟอร์มนี้เปิดให้บริการในประเทศไทยเมื่อหลายปีก่อน โดยช่วงแรกโฮสต์ยังเป็นคนไทย แต่ในตอนนี้เขาพบว่ามีการลงทุนซื้อห้องชุดโดยกลุ่มทุนจีนมากขึ้น ซึ่งซื้อครั้งละหลาย ๆ ห้องในตึกเดียวกัน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ผู้มีสัญชาติจีนครองอันดับ 1 ทั้งในด้านจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมถึงมูลค่าการซื้อ โดยจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติมากที่สุดคือ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี และภูเก็ต

ข้อมูลจาก REIC ระบุว่า ห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติมากที่สุดอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 50.1% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ในขณะที่กลุ่มคอนโด ราคากลาง (3-5 ล้านบาท) และคอนโดระดับพรีเมียม (5 ล้านบาทขึ้นไป) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่

ชาวจีนเป็นกลุ่มที่มีมูลค่าการซื้อคอนโดสูงสุด โดยมีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 4.6 ล้านบาท และขนาดเฉลี่ย 39.1 ตารางเมตร ส่วนชาวอินเดียแม้จะมีจำนวนการซื้อไม่มากเท่าจีน แต่มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดที่ 6.3 ล้านบาท และขนาดเฉลี่ย 76.5 ตารางเมตร ซึ่งถือว่าใหญ่ที่สุดในกลุ่มผู้ซื้อ ขณะที่ชาวพม่ามีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 5.2 ล้านบาท และขนาดเฉลี่ย 41.8 ตารางเมตร ด้านชาวอเมริกันซื้อคอนโดในไทยด้วยมูลค่าเฉลี่ย 5.3 ล้านบาท และขนาดเฉลี่ย 56.8 ตารางเมตร ซึ่งใหญ่กว่าค่าเฉลี่ยของผู้ซื้อจากจีนและพม่า

ในทางตรงกันข้าม สำนักวิเคราะห์เศรษฐกิจรวมไปถึงข้อมูลจากภาคธุรกิจต่างสะท้อนว่า ผู้ซื้อชาวไทยกลับมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์น้อยลง และถูกปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น

"การถูกปฏิเสธสินเชื่อในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่คาดว่าจะอยู่ในระดับสูง" รายงานจากศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ภายใต้ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ระบุ

เบสท์บอกกับบีบีซีไทยว่า มีกลุ่มทุนจีนที่ซื้อห้องในคอนโดฯ แห่งหนึ่ง ย่านมักกะสัน โดยนำห้องมาปล่อยเช่ารายวัน แต่ปัญหาที่พบมากกว่านั้นคือ กลุ่มทุนดังกล่าวได้เข้าไปนั่งในตำแหน่งกรรมการนิติบุคคลของคอนโดฯ ทำให้การกำกับดูแลคอนโดฯ เป็นไปตามทิศทางของกลุ่มทุนดังกล่าว

"เมื่อก่อน พอคนไทยเป็นเจ้าของ คนที่เขาไม่ happy (ไม่มีความสุข) กับการปล่อยเช่ารายวัน ทางกรรมการฯ ก็จะมีการป้องกันโดยเปลี่ยนจากคีย์การ์ดเป็นระบบสแกนหน้า สแกนนิ้ว ก็พอป้องกันได้ระดับหนึ่ง แต่พอตอนนี้กลุ่มทุนจีนขึ้นมาเป็นเจ้าของ ก็หาคนมาสแกนหน้าให้ ทำตู้เก็บกุญแจให้ ฝากกุญแจนิติฯ ไม่ได้ เพราะถือเป็นความผิด มันก็เป็นการพัฒนาหาทางหลบเลี่ยงไปเรื่อย ๆ ทีนี้พอกลุ่มทุนจีนเหล่านี้เข้ามาเป็นกรรมการนิติฯ ก็เข้าไปแก้ระเบียบคอนโดฯ เพื่อเปลี่ยนจากระบบสแกนหน้าให้เป็นระบบคีย์การ์ด สะดวกกันเลยทีนี้"

ทั้งนี้ ไม่มีกฎหมายระบุสัดส่วนสัญชาติคณะกรรมการนิติบุคคลของอาคารชุด

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมาจาก เจ้าของร่วมหรือลูกบ้าน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน และต้องเป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดนั้น ทำหน้าที่ควบคุมดูแลการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด

กระบวนการแต่งตั้งต้องผ่านมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม โดยมีวาระดำรงตำแหน่งไม่เกิน 2 ปี และสามารถได้รับเลือกให้ดำรงตำแหน่งต่อเนื่องได้ หน้าที่และอำนาจของคณะกรรมการ ได้แก่ ควบคุมดูแลผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จัดทำงบประมาณและอนุมัติค่าใช้จ่ายส่วนกลาง บริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ในโครงการ รวมถึงจัดประชุมใหญ่สามัญประจำปี

ด้าน โสภณ ตั้งข้อสังเกตว่าการเปลี่ยนแปลงระเบียบนิติบุคคลใด ๆ ของอาคารชุดต้องอาศัยเสียงส่วนมากในที่ประชุม หากกลุ่มทุนสามารถทำได้เช่นนี้จริง ย่อมสะท้อนให้เห็นว่าคอนโดฯ ดังกล่าวแทบไม่มีคนไทยเป็นเจ้าของตัวจริงเลย แต่เป็นนอมินีให้ชาวต่างชาติ ทั้งที่ตามกฎหมายระบุว่าชาวต่างชาติจะเป็นเจ้าของห้องในอาคารชุดได้ไม่เกินสัดส่วน 49% ของจำนวนห้องทั้งหมด

"มันแสดงให้เห็นว่ากฎหมายของเรายังมีช่องโหว่ เปิดช่องให้เกิดนอมินี หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น มหาดไทยก็ต้องเข้ามาอุดช่องโหว่เรื่องนี้" โสภณกล่าว

เบสท์ยังมองว่า กลุ่มทุนจีนที่เข้ามาเป็นคณะกรรมการนิติบุคคลและแก้ไขระเบียบต่าง ๆ ให้เอื้อประโยชน์ต่อการปล่อยเช่ารายวัน อาจทำให้เกิดความขัดแย้งและความไม่พอใจในกลุ่มลูกบ้าน หรืออาจเกิดการข่มขู่บริษัทบริหารอาคารและลูกบ้านที่พยายามต่อต้าน จนทำให้เกิดความไม่สงบและความไม่เป็นธรรมในชุมชนของคอนโดมิเนียมด้วย

"มีลูกบ้านบางคนมาเล่าเลยนะว่าจีนซื้อไปหมดแล้ว ตั้งแต่แม่บ้านคอนโด ไปจนถึงตำรวจ เพราะแจ้งตำรวจให้มาจับ ก็ไม่เห็นมา" เขาหยิบยกปัญหาของลูกบ้านที่ต้องการให้เจ้าหน้าที่เข้ามาจับกุมผู้ที่ปล่อยคอนโดฯ ให้เช่ารายวัน แต่ไม่ได้รับการตอบสนอง

เขาเล่าต่อว่าการปล่อยให้ผู้เช่ารายวันเข้ามาพักห้องโดยให้ผู้เช่าหยิบกุญแจหรือคีย์การ์ดเข้า-ออก อาคารชุดโดยเสรี ยังส่งผลต่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยด้วย เพราะมันเปิดช่องให้มิจฉาชีพหรือผู้ไม่ประสงค์ดีเข้ามายังพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดฯ รวมถึงพื้นที่ส่วนตัวของลูกบ้านได้ง่ายขึ้นมากขึ้น

"อย่าลืมว่าลูกบ้านเขาซื้อคอนโดฯ มาโดยไม่ได้คาดหวังว่าจะเจอคนแปลกหน้าเปลี่ยนหน้าไปทุก ๆ วัน เข้ามาใช้ส่วนกลางหรือลิฟต์ของคอนโดฯ ทรัพยากรต่าง ๆ มันไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อรองรับคนเข้า-ออก ทุกวันขนาดนั้น ส่วนลูกบ้านต้องเสียค่าบำรุง แต่ไม่ได้อะไรจากกลุ่มคนเหล่านี้เลย" เบสท์ กล่าว

ผู้บริหารบริษัท Best Property Today ยังเน้นย้ำด้วยว่า การปล่อยเช่าระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมทำให้เกิดการเสียภาษีที่ไม่ถูกต้อง และไม่เป็นธรรมต่อธุรกิจโรงแรมที่ปฏิบัติตามกฎหมาย

นอกจากนี้ "การปล่อยให้ทำแบบนี้ เงินเข้า-ออก ไม่ได้แจ้งสรรพากรนะ ถือว่าเป็นรายได้ส่วนบุคคลเลยนะ แบบนี้เป็นการฟอกเงินของกลุ่มทุนหรือเปล่า ?" เขาตั้งคำถาม "เป็นกลุ่มทุนจีนเทาหรือกลุ่มทุนสีอะไรก็ไม่รู้"

เขายังตั้งคำถามถึงความโปร่งใสของบริษัทบริหารอาคารชุดและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางแห่งในปัจจุบัน ที่ทำทีหลับตาข้างหนึ่งทั้งที่รับรู้ว่ากลุ่มทุนที่กว้านซื้อห้องจำนวนมาก ๆ นำไปปล่อยเช่ารายวันนั้นดำเนินธุรกิจภายใต้โครงการของตนเองอย่างไร

"การที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริษัทบริหารอาคารชุดอยู่ในเครือเดียวกัน อาจทำให้เกิดผลประโยชน์ทับซ้อน และส่งผลกระทบต่อการบริหารจัดการคอนโดมิเนียม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการบริหารอาคารชุดอาจมีแรงจูงใจในการปล่อยเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb เพื่อเพิ่มรายได้ให้กลุ่มผู้ลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม โดยไม่คำนึงถึงผลกระทบต่อความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัวของลูกบ้าน"

เบสท์บอกด้วยว่า การที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริษัทบริหารอาคารชุดไม่ดำเนินการแก้ไขปัญหาอย่างจริงจัง อาจสะท้อนถึงความไม่โปร่งใสและการเอื้อประโยชน์ให้กลุ่มทุนต่างชาติได้ด้วย

ทางออกเบื้องต้นสำหรับลูกบ้านที่ได้รับความเดือดร้อน

โสภณ หัวหน้าฝ่ายคุ้มครองและพิทักษ์สิทธิผู้บริโภคฯ บอกกับบีบีซีไทยว่า หากผู้ที่ซื้อคอนโดฯ คนใดพบเจอลูกบ้านด้วยกันปล่อยห้องคอนโดฯ ให้เช่ารายวัน สามารถแจ้งเบาะแสมายังสภาองค์กรของผู้บริโภคได้ โดยทางองค์กรจะนำเบาะแสดังกล่าวไปให้สำนักงานเขตเข้ามาตรวจสอบ เพราะถือว่าเป็นการทำธุรกิจโรงแรมโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจดังกล่าว นอกจากนี้ "ยังไม่สามารถปล่อยให้เช่ารายวันได้ตั้งแต่แรก" เนื่องจากขัดกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจโรงแรมดังที่อธิบายไปแล้วข้างต้น

ทั้งนี้ ลูกบ้านสามารถรวบรวมรายชื่อและยื่นเรื่องไปให้สำนักเขตเข้ามาตรวจสอบได้ด้วยเช่นกัน

ลูกบ้านยังมีสิทธิยื่นข้อร้องเรียนไปยังกรรมการนิติบุคคลได้ว่า การปล่อยให้เช่ารายวันนั้นขัดต่อข้อตกลงของอาคารชุดอย่างไรบ้าง และสร้างความเสียหายให้แก่อาคารชุดอย่างไร รวมถึงสร้างความเดือดร้อนรำคาญให้กับลูกบ้านอย่างไรบ้าง และหากพบว่ากระทำผิดข้อบังคับใดของคอนโดฯ ลูกบ้านก็สามารถเรียกค่าเสียหายได้ด้วย

"หากนิติบุคคลเพิกเฉย ก็สามารถร้องเรียนมายังสภาองค์กรของผู้บริโภคได้ เพื่อให้ช่วยประสานงานหาวิธีแก้ไขปัญหา" เขากล่าว

ข้อเสนอแนะเรื่องสัดส่วนการถือครองอาคารชุดของชาวต่างชาติและสัดส่วนกรรมการนิติบุคคล

โสภณยังเสนอด้วยว่า ในเบื้องต้นควรมีการแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 โดยระบุว่าสัดส่วนกรรมการบริหารอาคารที่เป็นชาวต่างชาติให้ชัดเจน เหมือนกับที่กำหนดสัดส่วนความเป็นเจ้าของชาวต่างชาติไว้ที่ 49%

ด้าน เบสท์ เห็นด้วยกับข้อเสนอของโสภณ โดยมองว่าถึงแม้การกำหนดสัดส่วนกรรมการนิติบุคคลที่เป็นชาวต่างชาตินั้น อาจไม่สามารถแก้ปัญหาเรื่องนอมินีได้ทั้งหมด แต่ก็ดีกว่าไม่มีอะไรมากำกับควบคุมกลุ่มทุนจีนที่เข้ามากว้านซื้อคอนโดฯ เพื่อนำไปปล่อยเช่ารายวันในขณะนี้

เขายังบอกด้วยว่าประเทศไทยมีกฎหมายหลายฉบับที่ควบคุมอาคารชุดและการประกอบธุรกิจโรงแรม ซึ่งหากมีการบังคับใช้อย่างเข้มงวดก็สามารถบรรเทาปัญหาเรื่องนี้ลงไปได้ แต่ปัญหาในตอนนี้คือ "ยังไม่ค่อยเกิดการบังคับใช้กฎหมายอย่างจริงจังมากนัก" ส่งผลให้การปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวันเกิดขึ้นเหมือนเป็นเรื่องปกติ

ปีที่แล้ว รัฐบาลมีคำสั่งให้กระทรวงมหาดไทยศึกษาเรื่องการเพิ่มสัดส่วนให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิอาคารชุดได้มากถึง 75% จากเดิม 49% เพื่อกระตุ้นตลาดการซื้อขายอาคารชุดของไทยที่กำลังประสบปัญหามีอุปสงค์มากกว่าอุปทาน

ทว่า จากปัญหาการกว้านซื้อของกลุ่มทุนจีนที่นำมาซึ่งการปล่อยเช่ารายวันอย่างเป็นล่ำเป็นสัน ก็ทำให้เขากังวลว่าการที่กลุ่มทุนต่างชาติเข้ามาครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยไม่มีการควบคุมที่เข้มงวด อาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่อประเทศในระยะยาวได้

"การที่รัฐบาลไม่ดำเนินการแก้ไขปัญหานี้อย่างจริงจัง อาจสะท้อนถึงความไม่โปร่งใสและการเอื้อประโยชน์ให้กลุ่มทุนต่างชาติ ซึ่งอาจกระทบต่อเศรษฐกิจและความมั่นคงของประเทศในระยะยาว" ผู้บริหารบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Best Property Today กล่าวกับบีบีซีไทย