용산어린이정원에 근조화환이?…정부가 검토하는 부동산 공급 대책은

최근 서울 용산어린이정원 앞에 최근 수십 개의 근조화환이 늘어섰다. 정부의 추가 주택 공급 대책을 앞두고 이곳이 새 주택을 지을 후보지로 거론되자, 주민들은 어린이들이 이용하는 공원과 한번 훼손하면 되돌리기 어려운 자연을 잃게 된다며 반대에 나섰다.

정부는 이르면 오는 13일 전후 서울의 그린벨트와 공공부지, 비어 있는 학교 부지 등을 활용하는 공급 대책을 발표할 것으로 예상된다. 전체 공급 규모는 5만 가구 안팎이 될 수 있다는 관측이 나오지만, 일부 부지에서는 환경 훼손과 주민 반발이 예상되고 이미 추진 중인 사업도 포함될 수 있어 실제 공급 효과를 놓고는 의문이 제기된다.

그렇다면 이번 대책은 이런 우려를 넘어 서울의 주택 부족에 대한 불안을 줄이고 집값과 임대료를 안정시킬 수 있을까.

공급은 늘리고, 보유 부담은 높이고

정부의 최근 부동산 정책은 초고가·비거주 주택의 세 부담을 높이는 동시에 주택 공급을 늘리는 데 초점이 맞춰져 있다.

정부는 지난 3일 초고가 주택과 자신이 소유한 집에 직접 살지 않는 1주택자 등의 세 부담을 높이는 세제 개편안을 발표했다. 주택 보유에 드는 비용을 높여 부동산에 몰린 수요를 줄이겠다는 취지다.

그러나 직장 발령이나 자녀 교육, 부모 봉양 등의 이유로 자기 집에 살지 못하는 사람에게까지 세 부담을 늘리는 것은 부당하다는 반발이 나왔다.

관련 법안이 지난 4일 입법예고된 뒤 10일까지 법제처 국민참여입법센터에는 5000건이 넘는 의견이 접수됐다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 7일 MBC 라디오 인터뷰에서 "'이건 불가피하다'고 볼 수 있는 경우에는 최대한 국민의 입장에서 보려고 한다"며 시행령을 마련하는 과정에서 예외 사유를 신축적으로 검토하겠다고 밝혔다.

정부는 세제 개편에 이어 서울에서 새로 집을 지을 땅을 찾고, 속도를 내지 못한 기존 사업을 다시 추진하는 공급 대책을 내놓을 예정이다.

새로운 주택 부지로 먼저 거론되는 곳은 서울 강남권의 그린벨트다.

강남구 세곡동 일부는 이명박 정부 당시 그린벨트에서 해제됐고, 이후 인근에 약 6500가구 규모의 보금자리주택이 들어섰다.

정부는 이번에도 세곡동과 서초구 내곡동 예비군훈련장, 송파구 방이동 올림픽선수촌 인근, 수서차량기지 일대 등을 검토하는 것으로 알려졌다. 이들 지역을 활용하면 최대 2만 가구를 공급할 수 있다는 전망이 나온다.

그린벨트는 도시의 무분별한 확장과 자연 훼손을 막기 위해 개발을 제한한 구역이다. 서울에 집을 지을 빈 땅이 거의 남지 않으면서 역대 정부도 여러 차례 그린벨트를 풀어 주택을 공급했다.

그러나 환경 문제와 주민 반발로 사업이 지연되거나 중단된 사례도 있다. 그린벨트를 해제하더라도 토지 보상과 환경 조사, 인허가와 공사를 거쳐 실제 입주하기까지는 여러 해가 걸린다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 과거 대규모 주택 공급이 상당 기간 집값을 안정시키는 효과를 낸 사례가 있다고 설명했다.

다만 서 교수는 "지금은 수도권에서 과거와 같은 규모로 개발할 수 있는 그린벨트가 많지 않다"며 "실제 주택을 공급하기까지도 오랜 시간이 걸려 현재의 집값을 안정시키는 효과는 제한적일 것"이라고 말했다.

그런 가운데 정부는 지난 6월 관련 지침을 바꿔 국가가 추진하는 일부 공공주택 사업의 경우 기존 한도와 별도로 그린벨트를 해제할 수 있도록 했다. 이에 따라 중앙정부가 사업을 주도할 수 있는 길은 넓어졌지만, 교통과 학교 등 기반 시설을 마련하려면 서울시 및 관계기관과의 협의가 필요하다.

그린벨트 외에 용산어린이정원과 서울지방조달청 부지, LH 여의도 부지, 옛 광진구청 부지 등도 후보로 언급된다. 이전하거나 문을 닫아 비게 된 청담고와 공항고 부지를 활용하는 방안도 검토되고 있다.

공공부지는 민간 토지를 새로 매입할 필요가 적다는 장점이 있다. 그러나 현재 공원이나 다른 시설로 사용되고 있다면 용도를 바꾸는 과정에서 반대가 나올 수 있다.

오세훈 서울시장도 지난 10일 KBS 라디오 인터뷰에서 "도시 경영의 기본 중 기본이고 원칙 중 원칙이 녹지 보존"이라며 용산어린이정원을 주택용지로 활용하는 데 반대입장을 표명했다.

정부는 용산어린이정원을 실제 공급 대책에 포함할지는 아직 확정되지 않았다고 밝혔다.

'도심 주택사업' 속도 낼까

새로운 땅을 찾는 것만이 이번 대책의 전부는 아니다. 정부는 이미 추진 중이지만 속도를 내지 못한 '도심 주택사업'도 활성화할 계획이다.

대표적인 것이 역세권과 오래된 저층 주거지 등에 공공기관이 주도해 주택을 짓는 '도심 공공주택 복합사업'이다. 정부는 강남 3구를 포함한 서울 도심에서 이 사업을 통해 2만 가구 이상을 공급하는 방안을 검토하고 있다.

영등포구 문래·양평동과 구로·금천 일대, 성동구 성수동 등 준공업지역에서 추진 중인 약 2만7000가구 규모의 주택사업에도 속도를 낼 계획이다.

정부는 인허가 절차를 줄이고 금융 지원을 확대해 이들 사업이 실제 착공으로 이어지게 한다는 구상이다. 서울시는 민간 재개발·재건축과 준공업지역 개발에 대한 규제를 완화하는 것이 공급 확대에 더 효과적이라는 입장이다.

다만 이번 대책에서 거론되는 물량이 모두 새로 추가되는 주택은 아니다. 이미 발표됐거나 추진 중인 사업과 아직 후보지도 확정되지 않은 사업이 함께 포함될 수 있기 때문이다.

신규 주택이 실제 입주로 이어지기까지 시간이 걸리는 만큼, 기존 주택이 매매시장에 원활하게 나올 수 있도록 하는 정책도 병행해야 한다는 지적이 나온다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 "우리나라에서 1년에 공급되는 신규 주택은 약 40만 가구이고, 재고 주택은 2000만 가구에 가깝다"며 "신규 공급량은 전체 주택의 약 2% 정도"라고 설명했다.

유 교수는 1주택자가 집을 팔면 대체로 다른 집을 다시 사기 때문에 거래가 늘더라도 시장에 남는 주택의 수는 크게 달라지지 않는다고 봤다. 반면 다주택자는 양도소득세 중과 부담으로 집을 내놓지 않아 기존 주택의 거래가 막힐 수 있다는 설명이다.

그는 "사실 이런 공급을 하겠다고 하는 것보다 더 효율적인 대책은 다주택자들이 정상적인 거래를 할 수 있도록 규제를 완화해주는 것"이라고 했다.

정부가 공급 대책을 서두르는 배경에는 집값뿐 아니라 전월세 가격 상승도 있다.

한국부동산원에 따르면 지난 6월 서울 아파트 평균 월세는 159만2000원으로, 1년 전보다 12% 올랐다. 수도권 전체 주택의 전월세 가격도 같은 기간 4.5% 상승했고, 수도권 아파트 전셋값은 5.7% 올랐다.

가격 상승의 원인은 서울의 신규 아파트 입주 물량이 줄어든 가운데 집주인이 직접 거주하는 주택이 늘면서 전월세로 나오는 매물이 수요를 따라가지 못하는 점이 꼽힌다. 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려와 대출 부담 등으로 전세 대신 월세를 선택하는 세입자가 늘어난 점도 월세 상승에 영향을 주고 있다는 분석이다.

여기에 세제 개편으로 집주인의 보유 비용이 늘면 임대주택 공급이 더 줄거나 그 부담의 일부가 세입자에게 넘어갈 수 있다는 우려가 나온다. 집주인이 자기 집에 직접 들어가 살거나 집을 팔고 새 집주인이 입주하면 전월세로 나오는 주택이 감소할 수 있기 때문이다.

반면 세 부담이 커진 집주인이 주택을 매물로 내놓으면 거래가 늘고 매매가격의 상승세가 둔화할 수 있다는 전망도 있다.

집값 안정 효과는

이런 가운데 그린벨트와 공공부지에 주택을 짓는 방안은 장기적으로 공급을 늘리는 데 도움이 될 수 있지만, 당장의 집값을 낮추는 효과는 제한적이라는 분석이 나온다.

후보지가 발표되더라도 주민 협의와 토지 보상, 환경 조사와 인허가를 거쳐야 한다. 공사를 마치고 실제 입주가 시작되기까지도 여러 해가 걸리기 때문이다.

정부는 구체적인 후보지와 착공·입주 일정을 제시하면 앞으로 주택이 공급될 것이라는 신호를 시장에 줄 수 있을 것으로 기대하고 있다. 집값이 더 오르기 전에 집을 사야 한다는 불안 심리를 줄이는 데 도움이 될 수 있다는 것이다.

반면 전체 공급 물량에 이미 추진 중인 사업이 다수 포함되거나 착공과 입주 일정이 불분명하면 시장이 받아들이는 공급 효과가 크지 않을 것이라는 시선도 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 그린벨트와 공공부지를 활용한 공공 공급만으로 서울의 주택 부족을 해결하기는 어렵다고 봤다.

그는 "기반시설이 갖춰진 도심의 재개발과 재건축을 활성화해 고밀 개발을 통한 공급을 늘려야 가격 안정에 도움이 된다"며 "공공 위주의 공급에만 초점을 맞추기보다 공공과 민간을 함께 활용하는 투트랙 전략이 필요하다"고 말했다.

한편 정부는 이르면 오는 13일 전후 구체적인 추가 주택 공급 대책을 발표하는 방안을 검토하고 있다. 관계부처 간 최종 조율이 진행 중이어서 발표 시점은 달라질 수 있다.

이번 대책은 신규 공급 목표를 크게 늘리기보다 이미 계획된 물량이 실제 착공과 입주로 이어지도록 하는 데 초점이 맞춰질 것으로 예상된다.

수도권 전체에서 5만 가구 안팎의 공급 방안이 발표될 수 있다는 관측도 나오지만, 정부는 전체 규모가 아직 확정되지 않았다는 입장이다. 거론되는 물량에는 이미 추진 중인 사업과 아직 후보지가 확정되지 않은 사업도 포함돼 있다.

구체적인 후보지와 실제로 새로 추가되는 물량, 착공과 입주 일정은 공급 대책이 발표된 뒤 확인될 전망이다.